Vẫn có nhiều chính sách ưu đãi
Luật sư Nguyễn Hùng Quân, Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh cho biết, theo quy định tại Điều 63, Luật nhà ở năm 2024 và Điều 40, 41 Nghị định số 98/2024/NĐ-CP quy định về các cơ chế ưu đãi đối với chủ đầu tư thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư (gọi tắt là dự án) sẽ được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong phạm vi dự án.
Chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; nếu có nhu cầu điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất so với quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt và được cơ quan có thẩm quyền quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết.
Ngoài ra, các nhà đầu tư còn được kinh doanh đối với diện tích nhà ở còn lại sau khi đã thực hiện bố trí tái định cư và diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại trong phạm vi dự án, không phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi bán căn hộ thuộc nhà chung cư được cải tạo, xây dựng lại trên diện tích đất xây dựng nhà chung cư hiện hữu sau khi đã bố trí tái định cư.
Bên cạnh đó, các nhà đầu tư còn được vay vốn theo quy định của pháp luật từ Quỹ phát triển đất, quỹ tài chính nhà nước ngoài ngân sách khác; ứng trước kinh phí từ tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thực hiện giải phóng mặt bằng; được thu tiền mua, tiền thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và diện tích công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại trong phạm vi dự án để thực hiện dự án; được hỗ trợ kinh phí từ ngân sách địa phương để xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong phạm vi dự án theo quyết định của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh; ưu đãi về thuế, tín dụng và ưu đãi khác theo quy định của pháp luật.
"Cần có một sự đồng bộ, liên thông giữa Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Xây dựng để tạo ra một hành lang pháp lý vững chắc, giúp đẩy nhanh tiến độ các dự án", Luật sư Quân nhận định.
Huy động nguồn lực, tăng cường đối thoại
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) nhấn mạnh: "Chúng ta cần có những quy định cụ thể về tỷ lệ đồng thuận, thay vì yêu cầu 100% đối với chung cư cấp D, có thể giảm xuống 80 - 90% để tránh tình trạng một vài hộ dân cố tình gây khó khăn, ảnh hưởng đến lợi ích chung của những cư dân khác".
Bên cạnh đó, ông Lê Hoàng Châu cũng đề nghị cần đẩy mạnh công tác tuyên truyền, vận động và đối thoại là yếu tố then chốt để đạt được sự đồng thuận từ người dân. Các cấp chính quyền phường, xã cần tăng cường đối thoại trực tiếp, lắng nghe tâm tư, nguyện vọng của từng hộ gia đình, giải thích rõ ràng về lợi ích của việc cải tạo, các phương án bồi thường, tái định cư và đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người dân. Sự minh bạch trong thông tin, từ quy hoạch, phương án tài chính đến tiến độ thực hiện sẽ giúp xây dựng lòng tin từ phía người dân.
Một chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản tại TP Hồ Chí Minh cũng cho rằng, cần xây dựng một lộ trình cụ thể, ưu tiên các chung cư cấp độ D. Theo đó, cần lập danh mục chi tiết các chung cư cần cải tạo, phân loại theo mức độ nguy hiểm và đưa ra kế hoạch thực hiện theo từng giai đoạn. "Có thể thí điểm thực hiện cải tạo một vài chung cư điển hình, có sự đồng thuận cao, để rút kinh nghiệm và tạo tiền đề cho các dự án tiếp theo. Việc quy hoạch tổng thể các khu vực có nhiều chung cư cũ để tạo thành các dự án lớn, đồng bộ cũng sẽ hấp dẫn nhà đầu tư hơn", chuyên gia này đề xuất.
Trong khi đó, theo Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh, để giải quyết triệt để vấn đề cải tạo chung cư cũ, sẽ được thực hiện theo hai giai đoạn. Theo đó, từ nay đến năm 2030 sẽ hoàn tất kiểm định, quy hoạch, kế hoạch đầu tư, đấu thầu và xử lý các thủ tục pháp lý để chuẩn bị cho việc xây mới, đặc biệt là 16 chung cư cấp D buộc phải tháo dỡ khẩn theo Luật Nhà ở 2023.
Từ năm 2030 đến năm 2035 sẽ hoàn thành việc sửa chữa hoặc xây mới toàn bộ các chung cư xuống cấp xây trước 1975, cũng như những công trình hư hỏng, hết niên hạn xây dựng từ 1975 - 1994.
“Ngoài ra, TP Hồ Chí Minh sẽ bố trí ngân sách nhà nước thực hiện các nhiệm vụ như kiểm định, phê duyệt quy hoạch, giải phóng mặt bằng, đồng thời trao thêm quyền cho UBND cấp phường, xã để rút ngắn thủ tục. Song song đó, TP Hồ Chí Minh sẽ kiên quyết xử lý những trường hợp không chấp hành di dời, ảnh hưởng đến an toàn và tiến độ chung”, Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh, nhấn mạnh.
HĐND TP Hồ Chí Minh vừa thông qua một Nghị quyết mới nhằm hỗ trợ chủ đầu tư trong các dự án cải tạo chung cư cũ trên địa bàn thành phố. Cụ thể, các dự án này sẽ được hỗ trợ lên đến 50% chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật và chi phí di dời, với mức hỗ trợ tối đa là 10 tỷ đồng cho mỗi dự án.
Cụ thể, các hạng mục hạ tầng kỹ thuật được hỗ trợ bao gồm hệ thống giao thông, cấp nước, thoát nước, chiếu sáng công cộng, xử lý nước thải, hệ thống quản lý chất thải rắn và vệ sinh công cộng. Những hạng mục này là một phần quan trọng trong việc đảm bảo các khu chung cư sau khi cải tạo sẽ đáp ứng được các tiêu chuẩn về môi trường sống, an toàn cho cư dân. Tuy nhiên, hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên trong tòa nhà (như thang máy, điện, nước) sẽ không được hỗ trợ. Khoản hỗ trợ này sẽ được cấp sau khi chủ đầu tư hoàn thành và nghiệm thu các công trình hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật.
Nếu dự án được thực hiện theo các giai đoạn khác nhau, hỗ trợ sẽ được xem xét và cấp theo từng giai đoạn hoàn thành, giúp đảm bảo tiến độ thực hiện của các dự án cải tạo chung cư cũ sẽ không bị gián đoạn và có thể hoàn thành đúng hạn.
Ngoài việc hỗ trợ chi phí hạ tầng, chủ đầu tư còn được hỗ trợ 50% chi phí di dời cư dân trong trường hợp có yêu cầu cưỡng chế. Khoản hỗ trợ này chỉ được thực hiện sau khi phương án di dời đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Đây là một yếu tố quan trọng để bảo vệ quyền lợi của cư dân trong quá trình di dời, đảm bảo họ không gặp phải những khó khăn lớn trong việc tái định cư.
Bài và ảnh: An Hiếu - Mạnh Linh/Báo Tin tức và Dân tộc
In bài viết